Les promoteurs immobiliers l’attendaient, c’est arrivé ! Enfin une mesure visant à accélérer la construction neuve: le gouvernement réduit le délai de recours des tiers à une semaine au lieu de deux mois (francs) jusqu’ici.
[màj du 04/04/2022 : Nous espérons que notre poisson d’Avril 
vous aura fait sourire ]
Avec le décret 2022-459bis du 30 mars 2022 paru au JORF N° 0076 du 31 mars 2022, l’article R600-2 du code de l’urbanisme est désormais modifié, portant le délai de recours des tiers à 7 jours calendaires au lieu de deux mois jusqu’ici.
Attestis fait le point sur les conséquences, bonnes et mauvaises, et les solutions pour tous vos affichages légaux.
Réduction du délai de recours: une mesure choc à l’approche des élections.
Cette modification fait suite aux revendications récurrentes sur les obstacles à lever face à la pénurie de logements. En cette période de campagne présidentielle, les mesures en faveur de la promotion immobilière et la construction neuve semblent absentes des propositions des candidats. Même si tous les candidats ou presque s’accordent pour dire que le nombre de logements construits chaque année est insuffisant, leurs propositions se bornent à afficher la volonté de “booster” le nombre de logements sociaux construits, mais ne semblent pas s’attaquer aux causes profondes de la crise de l’offre en gestation.
Avec la pénurie de main d’œuvre, l’augmentation du prix des matières premières et la pénurie de foncier, l’inflation du nombre des recours est un des obstacles principaux à l’activité. Le gouvernement a donc décidé de relancer le secteur de la construction neuve en raccourcissant le délai de recours des tiers à une semaine.
La volonté forte affichée du gouvernement est de relancer ce secteur stratégique, qui représente plus de 10% du PIB et qui voit le nombre de nouveaux logements construits chaque année baisser depuis 2006 d’une manière assez inexorable. Avec un appareil de production qui est passé d’un régime de 500 000 logements à son pic en 2006, la baisse à été continue depuis, Les dernières estimations donnent une prévision de 375 000 logements construits cette année.
Quelles conséquences pour vos affichages ?
Les consultants du gouvernement estiment dans leur rapport remis au Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales (dont dépend la thématique Logement) que cette nouvelle mesure permettra d’augmenter significativement le nombre d’opérations livrées par les promoteurs immobiliers et les bailleurs sociaux chaque année, sans toutefois s’aventurer à des prédictions chiffrées.
En effet, il ne faut pas sous-estimer les conséquences potentiellement négatives d‘une réduction drastique du délai de recours des tiers: augmentation des vandalismes sur les affichages de panneaux de permis de construire, une plus grande faiblesse des preuves d’affichage (constats d’huissiers) et une explosion des recours tardifs et des contentieux d’urbanisme devant les Tribunaux Administratifs.
2 constats d’huissiers au lieu de 3 ?
En préambule, il est nécessaire de rappeler que la visite d’huissier pour constater l’affichage, est un moyen fort pour opposer aux tiers l’affichage requis par le code de l’urbanisme. L’usage établi par la jurisprudence de procéder à 3 passages d’huissiers permet en effet de prouver que le panneau réglementaire requis par l’article R424-15 était affiché au premier jour, au dernier jour et à un moment aléatoire pendant le délai de recours des tiers. Ainsi, les constats d’huissier permettent aux maîtres d’ouvrage de bénéficier de la présomption de bonne foi que les actes d’huissier de justice possèdent devant la justice.
Au vu de la réduction de cette période obligatoire, la visite aléatoire de l’huissier pendant l’affichage ne semblerait, pour certains maîtres d’ouvrage, plus être d’une utilité certaine et ces maîtres d’ouvrages pourraient donc se contenter de deux visites au début et à la fin des périodes de recours des tiers. Cela pourra être confirmé par une question au gouvernement prévue au cours de cet été après la mise en œuvre de ce nouveau décret et les premières décisions de justice.
Hausse du nombre de vandalismes
En revanche, les experts que nous avons consultés (avocats en droit public ou directions juridiques des promoteurs immobiliers privés) s’accordent à dire que le nombre d’actes de vandalismes subis par les panneaux de permis de construire risque d’exploser. Selon les statistiques internes que nous possédons, près de 10% des panneaux qu’Attestis pose pour ses clients promoteurs immobiliers sont vandalisés aujourd’hui. La plupart de ces panneaux sont cassés, arrachés ou subtilisés par des voisins opposés aux projets de construction des promoteurs qui voient d’un mauvais œil l’arrivée d’un immeuble à côté de leur habitation. Ces requérants abusifs peuvent ainsi prolonger indéfiniment le délai de recours des tiers, l’affichage requis par l’article R600-2 n’étant plus continu.
Les bailleurs sociaux sont eux aussi, et parfois plus encore, touchés par ce problème. En effet, la construction de logements sociaux déclenche souvent des oppositions farouches dans le voisinage.
Avec la réduction du délai de recours à une semaine, les vandalismes risquent de se concentrer dans le temps et augmenter en proportion puisque les voisins opposés aux différents projets auront moins de temps pour déposer des recours devant les tribunaux administratifs et préfèreront interrompre la continuité d’affichage pour se donner le temps de préparer leur dossier de recours contentieux.
Une hausse du nombre de recours tardifs.
L’autre conséquence de la réduction à une semaine du délai de recours des tiers sera, selon les experts du secteur, une augmentation du nombre de recours tardifs intentés contre les projets immobiliers pour une question de constitution et de temps de dépôt de dossier.
Il appartient alors à l’afficheur de prouver la continuité d’affichage auprès des tribunaux. Les deux visites d’huissiers pourront permettre à l’afficheur de bénéficier de la présomption de bonne foi au début et à la fin d’affichage mais une solution technologique et géolocalisable pourra être envisagée afin de combler la période de 7 jours comprise entre les deux visites d’huissier et ainsi “blinder” le dossier de preuve de continuité d’affichage pour débouter les recours et éviter un retard important dans le démarrage de l’opération et des travaux.
La solution Attestis : un Panneau Osmiolux™ Interconnecté Solaire à Système Optique Numérique.
En vue d’accompagner nos clients dans ce changement essentiel pour les affichages de permis de construire, Attestis lance avec un peu d’avance un nouveau panneau indestructible, surveillé, filmé et qui permet des corrections de mentions très rapide.
Qu’est ce que c’est ?
Le panneau est à base d’Osmiolux™, un matériau bien plus résistant face à toutes les agressions externes, l’objectif affiché est de pouvoir s’assurer de l’affichage continu des panneaux sans risquer les vandalismes et les détériorations que risquent d’entraîner ce raccourcissement du délai des tiers.
L’investissement en matière première est certes bien plus important mais cela assure un produit réutilisable et bien plus résistant que les panneaux traditionnels.
L’innovation principale réside dans le modèle d’affichage, des écrans LCD viennent remplacer les espaces d’écriture afin de permettre une meilleure flexibilité dans les affichages. Un panneau peut à la fois permettre d’afficher un permis de démolir, un permis de construire voire un permis modificatif.
Tous les affichages peuvent être contrôlés par Attestis sur simple demande de votre part et changés enmoins d’une heure partout en France grâce à une connectique intégrée dans le panneau et une réserve d’énergie inépuisable grâce à panneau solaire qui lui permet d’assurer une capacité énergétique presque illimité au vu de la faible consommation des écrans.
Également, le panneau intègre une caméra de surveillance qui assure une double fonction :
Dans un premier temps, cela permet de dissuader les vandalismes en filmant toutes les personnes venant lire les mentions du panneau et ainsi permettre de constituer des images de vidéo surveillance en cas de procès.
Une intelligence artificielle permet aussi d’identifier les auteurs de vandalisme grâce à des algorithmes de reconnaissance faciale intégrée au logiciel qui identifient les riverains opposés au projet.
Vous pourrez retrouver plus en détail toutes les caractéristiques techniques de ce panneau “nouvelle génération” en cliquant sur ce lien : Vidéo de présentation du P.O.I.S.S.O.N.
Joyeux premier Avril
Comme vous l’aurez certainement deviné au vu de la date de parution de cet article, il s’agit de notre poisson d’avril pour cette année. Nous espérons qu’il vous aura fait sourire…
Si les enjeux d’affichages sont une problématique pour vous, n’hésitez pas à nous contacter.
Attestis accompagne les particuliers et professionnels du bâtiment dans l’affichage des différents permis tout en apportant la preuve de continuité d’affichage afin d’éviter les recours et recours tardifs.
