Tout savoir sur le permis de construire

Vous souhaitez construire une maison ou réaliser un agrandissement ? La législation impose de remplir un dossier de demande de permis de construire. La démarche doit être effectuée en mairie avant le commencement des travaux. Pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut constituer un dossier correct… pour qu’il ne soit pas rejeté.

Voici les étapes à respecter et les pièces obligatoires à fournir.

Dans quel cas demander un permis de construire ?
Constituez votre dossier
Les pièces obligatoires
déposez le dossier de permis de construire
La réponse de la mairie et les suites à donner
Permis de construire - accepté ou refusé ?
L' affichage de votre permis de construire et le délai de recours

ÉTAPE 1 : DANS QUELS CAS DEMANDER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

Le permis de construire est obligatoire si vous souhaitez réaliser :

Une maison neuve : c’est-à-dire tout chantier impliquant la construction d’un bâtiment strictement indépendant de tout autre bâtiment existant,

Un agrandissement : il peut s’agir de l’agrandissement de votre propre maison ou d’un bâtiment existant, comme un garage, une dépendance, un atelier, une piscine de plus de 10 m2, un abri de jardin de plus de 5 m2, etc.

Selon la taille de votre chantier, le permis de construire n’est pas toujours nécessaire. Parfois, seule une déclaration préalable peut suffire. Dans certains cas, ni permis de construire ni déclaration préalable ne sont nécessaires.

Qu’est-ce que la déclaration préalable de travaux ?

Cette autorisation administrative vous permet de construire ou d'agrandir votre maison, ou un bâtiment, jusqu'à 40 m². On parle aussi de demande de travaux.

Bon à savoir

Dans les zones urbaines faisant l’objet d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un Plan d’occupation des sols (POS), le permis de construire est obligatoire pour :

un agrandissement de plus de 40 m² au sol,
un agrandissement compris entre 20 et 40 m² au sol, si et seulement si la superficie totale (surface de plancher) devient supérieure à 150 m²

Pour toutes les autres zones, le permis de construire est obligatoire pour :

un agrandissement au sol supérieur à 20 m²,
une modification de la façade (quand, par exemple, un logement se transforme en magasin),
une modification qui touche le bâti lui-même (par exemple, les murs porteurs),
un bâtiment classé monument historique.

Dans tous les cas, faire appel à un architecte est obligatoire si la surface cumulée des constructions (existantes et nouvelles) devient supérieure à 150 m².

ÉTAPE 2 : CONSTITUEZ VOTRE DOSSIER

Vous devez obligatoirement utiliser le formulaire officiel : vous le trouverez en mairie ou sur le site service-public.fr.

Deux types de formulaire sont à votre disposition selon votre projet :

pour la construction d’une maison individuelle, il s’agit du formulaire de 12 pages Cerfa n°13406*06, intitulé « Demande de permis de construire pour une maison individuelle et / ou ses annexes comprenant ou non des démolitions »,
pour tout autre type de travaux de construction, il s’agit du formulaire de 17 pages Cerfa n°13409*06, intitulé « Demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions ».

LES PIÈCES OBLIGATOIRES

1. un plan de situation

Le plan de situation du terrain vous permet de situer votre terrain sur le territoire de la commune. Pour le situer, le plus simple est d’utiliser une carte routière ou une carte IGN. Si votre bien se situe dans un village, vous pouvez vous référer au plan cadastral.

Dans ce document doivent figurer :

l'orientation (indication du nord),
la localisation du terrain
une échelle du plan. À titre d’exemple, pour un projet situé en zone rurale, une échelle de l’ordre du 1/20 000 ou 1/25 000 (ce qui correspond par exemple à une carte de randonnée) convient généralement. Pour un projet situé en ville une échelle de l’ordre du 1/2 000 ou du 1/5 000 (ce qui correspond par exemple au plan local d’urbanisme ou à un plan cadastral) peut être retenue,
le nom des rues desservant le terrain.

Vous devez également indiquer l’endroit à partir duquel les deux photos jointes (pièces PC7 et PC8) ont été prises, ainsi que l’angle de prise de vue.

2. un plan de masse des constructions

Il permet de décrire votre terrain ainsi que votre projet. Selon les cas, plusieurs plans de masse peuvent être réalisés. Le mieux est de réaliser un plan de masse à l’état initial et un autre concernant votre projet.

Dans ce document doivent figurer :

l'orientation (indication du nord),
les limites qui séparent les côtés du terrain,
l’adresse et le(s) numéro(s) de parcelle cadastrale du terrain
les dimensions des bâtiments (qu’ils soient existants, à démolir ou à construire) et leurs distances par rapport aux limites séparatives),
les hauteurs des bâtiments (là aussi, qu’ils soient existants, à démolir ou à construire),
le nom des voies de desserte, les accès ainsi que les places de stationnement,
les clôtures existantes et celles que vous envisagez d’établir,
les aménagements paysagers et les plantations – celles existantes et celles que vous souhaitez implanter,
dans certaines communes et selon les prescriptions du PLU: le calcul des surfaces en pleine terre aménagées en espaces verts, en faisant apparaître le ratio de surface engazonnée / surface totale du terrain,
les réseaux et ouvrages d’assainissement d’eaux usées et d’eaux pluviales,
l’altimétrie du terrain une fois les travaux finis,
les emplacements et angles de prises de vue des pièces PC6, PC7, PC8 (voir ci-dessous),
une échelle : en général, elle est choisie en fonction de la taille du terrain (1/500ème ou 1/200ème).

3. Un plan en coupe

Ce plan en coupe du terrain et de la construction vous permet de compléter le plan de masse, afin de permettre aux services instructeurs et aux tiers de comprendre l’implantation du projet et ses conséquences sur le terrain. Si le terrain est en pente, il vous permet de présenter comment votre projet sera adapté à ce type de terrain.

Dans ce document doivent figurer :

les profils des côtés du terrain, avant et après travaux,
les différents niveaux du projet, à savoir les égouts du toit, le faîtage, la terrasse, etc.,
les hauteurs des constructions par rapport au terrain avant votre construction (terrain naturel)
les accès et les limites de votre future propriété,
une échelle, la même que celle du plan de masse.

Si nécessaire, inclure plusieurs plans de coupe à différents emplacements et différentes orientations. Ne pas oublier de faire figurer les lignes de ces plans de coupe sur la plan de masse PC2.

4. Une description du terrain et de la présentation de votre projet

Il s’agit d’une notice qui précise les éléments de votre projet qui ne peuvent pas être représentés visuellement.

Ce document comporte deux parties :

1. la présentation du terrain et de ses abords avant les travaux,

2. la présentation de votre propre projet, abordant notamment les aménagements prévus sur votre terrain, l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions, les matériaux et les couleurs de votre construction, le traitement des plantations, les réseaux et ouvrages d’assainissement eaux usées / pluviales, l’impact sur les monuments historiques éventuellement présent dans votre voisinage, etc.

5. un plan des façades et des toitures

Il permet de donner à voir l’aspect extérieur de la construction.

ll faut fournir le plan de toutes les façades des constructions, qu’elles aient ou non des ouvertures.

Ce plan doit faire apparaître :

la composition d'ensemble de chaque façade
la répartition des matériaux et leurs aspects,
les éléments de décors (moulures, etc.)
les portes
les fenêtres
les cheminées
et plus généralement tout ce qui se voit de l'extérieur

Si votre projet modifie les façades de bâtiments existants, représentez l’état initial des façades et des toitures et l’état futur. Vous pouvez faire deux plans distincts.

6. Une insertion du projet dans son environnement

Ce document graphique, généralement un photomontage ou une perspective à main levée ou numérique, vous permet de donner à voir l’état futur de votre construction. Dans ce document, il est conseillé d’intégrer les éléments de l’environnement bâti et paysager (arbres, constructions attenantes, etc.).

Bon à savoir :

Pour ne pas que l’interprétation de votre document porte à confusion, il est préconisé de faire une photo avec un point de repère servant d’échelle. Comment ? En vous prenant en photo sur l’emplacement de votre future construction.

7. Une photographie pour situer le terrain dans l’environnement

Cette photo en couleur, et de bonne résolution, a pour objectif de présenter l’aspect du terrain dans son environnement avant travaux. Le mieux est de prendre cette photo face au terrain.

8. Une photo pour situer le terrain dans le paysage lointain

Cette photo vous permet d’intégrer votre terrain dans le champ des terrains voisins. Les limites de votre propre terrain pourront être dessinées sur les photos.

Les angles de vos prises de vues doivent figurer sur le plan de situation (PC 1) et sur le plan de masse (PC 2).

9. Une attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012

Pour toutes construction neuve, cette attestation est obligatoire. Ce document officiel est téléchargeable depuis le site rt-batiment.fr.

ÉTAPE 3 : DÉPOSEZ LE DOSSIER DE PERMIS DE CONSTRUIRE

Le dossier, complété et avec les pièces justificatives, doit être déposé en 4 exemplaires à la mairie où se situe votre futur projet. Nota: selon votre situation, des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés (par ex. si votre projet se situe dans une zone soumise à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France).

Il peut être :

remis en main propre,
envoyé par recommandé avec accusé de réception

Certaines communes se sont dotées d’un téléservice de Saisine par Voie Electronique (SVE), par lequel il peut être possible de déposer votre permis de construire, allez voir sur le site web de votre commune.

ÉTAPE 4 : LA RÉPONSE DE LA MAIRIE ET LES SUITES À DONNER

Le délai d'instruction de votre dossier est généralement de :

2 mois pour une maison individuelle
3 mois pour les autres permis de construire
6 mois s'il est nécessaire de consulter l'Architecte des Bâtiments de France (ABF - en général si votre projet est situé dans un rayon de 500 mètres d’un Monument Historique ou si votre terrain ou votre commune sont dans un site inscrit).

Dans ce cas, un courrier en recommandé avec accusé de réception vous sera envoyé vous précisant le nouveau délai d’instruction.

Une fois l’instruction de votre dossier achevée, le maire vous notifie un arrêté d’octroi ou de refus de permis de construire. Si la demande ne satisfait pas aux prescriptions règlementaires, votre demande fait l'objet d'un rejet. Dans le cas contraire, elle est accordée et l'autorisation indique les prescriptions éventuelles à prendre en compte pour la réalisation du projet.

ÉTAPE 5 : PERMIS DE CONSTRUIRE - ACCEPTÉ OU REFUSÉ ?

Votre permis de construire est accepté (félicitations !)

Vous disposez d'un délai de 3 ans à partir de la date d'obtention pour commencer les travaux. Passé ce délai, le permis de construire n'est plus valable.

Une fois les travaux commencés, vous ne pouvez pas les interrompre pendant plus d'un an.

Vous pouvez échelonner les travaux si :

chaque interruption est inférieure à un an
les travaux réalisés d'une année sur l'autre sont suffisamment importants et significatifs.

Bon à savoir

Si vous ne pouvez pas commencer vos travaux dans un délai de 3 ans, ou si vous prévoyez d’interrompre votre chantier pendant plus d’un an, vous pouvez demander une prolongation de votre permis de construire.

Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois minimum avant l'expiration du délai de validité du permis de construire.

Votre permis de construire est refusé

En cas de refus, à compter de la réception de cette décision, vous avez 2 mois pour faire un recours gracieux auprès de la mairie.

Si, malgré votre recours gracieux, le refus est confirmé par la mairie, vous avez 2 mois à partir de la réception par lettre recommandée de la décision de refus du recours gracieux pour saisir le tribunal administratif.

Comment procéder ? Vous envoyez au tribunal administratif d'instance une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous exposez précisément les éléments qui permettent de contester la décision de la mairie.

ÉTAPE 6 : L’AFFICHAGE DE VOTRE PERMIS DE CONSTRUIRE ET LE DÉLAI DE RECOURS

Votre permis de construire accordé par la mairie est un document d’urbanisme… mais il ne vous garantit pas de pouvoir réaliser vos travaux sans autre obstacle. En effet, tout ce dont atteste une autorisation d’urbanisme, c’est la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme. Cependant, l’autorisation de la mairie ne vous protège pas des recours que pourraient intenter vos futurs voisins du fait des troubles que votre construction pourrait leur causer.

Vous devez afficher un panneau sur votre terrain, de manière continue pendant toute la durée des travaux. C’est un élément crucial dans la sécurisation de votre projet de construction vis à vis du risque de recours.

La date d'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l'autorisation de la mairie s'ils estiment que votre projet leur porte préjudice. Au delà de ce délai de 2 mois, les recours ne sont plus recevables.

Il est donc important d’attendre l’expiration de ce délai avant de commencer vos travaux, et de vous constituer des preuves de l’affichage du panneau.

À défaut d'affichage, l'autorisation peut être contestée dans un délai maximal de 1 an à partir de l'achèvement des travaux.