Face aux restrictions de déplacements imposées en réponse à l’épidémie de Covid-19, nous avons été sollicités par nos partenaires et nos clients quant à la sécurité juridique de l’affichage des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme (déclarations préalables, permis d’aménager, permis de démolir…). En notre qualité d’acteur de la sécurité juridique de l’acte de bâtir, cet article fait le point sur la situation et présente nos recommandations.
[Mise à jour du 17 avril 2020] L'ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020 suspend le délai de recours des tiers sur les permis de construire et autres autorisations d'urbanisme rétroactivement à partir du 12/03/2020.
[Mise à jour du 26 avril 2020] rajout du délai de déféré préfectoral (article L2131-6 du code général des collectivités territoriales) dans l'illustration des délais en matière d'autorisations d'urbanisme.
Le code de l’urbanisme impose l’affichage des permis de construire dans les meilleurs délais
Le code de l’urbanisme (article R424-15) stipule que les permis ou décisions de non-opposition à déclaration préalable doivent être “dès la notification de l’arrêté” affichés sur un panneau aux caractéristiques réglementaires de manière continue, ce dont Attestis s’est fait une spécialité, avec des innovations uniques et brevetées.
Cet affichage fait courir le délai de recours contentieux institué par l’article R600-2 du Code de l’Urbanisme pour une période de deux mois à compter de l’affichage du panneau. L’affichage sur le terrain se doit d’être continu, lisible et visible depuis la voie publique sur toute cette période initiale et ensuite pendant toute la durée du chantier.
La raison d’être de ces dispositions légales est la bonne information des tiers, notamment des voisins de l’opération projetée, afin que ceux-ci puissent faire valoir leur droit d’opposition -strictement encadré par la notion d’intérêt à agir- s'ils estiment que la future construction peut leur porter préjudice ou que l’autorisation a été accordée de manière illégale.
Les restrictions aux déplacements imposées par les autorités pour enrayer la propagation de l’épidémie de Covid-19 font surgir un problème dans ce contexte. En effet, il est possible qu’une personne se conformant aux restrictions de déplacement (et de facto confinée chez elle) puisse ne pas voir l’affichage réglementaire. Et donc laisser passer le délai de recours sans avoir eu la possibilité d’exercer ses droits.
La probabilité d’un tel cas est d’autant plus avérée si la période de restriction des déplacements se prolonge au-delà des 15 jours initialement prévus par les autorités. Des pays tels que la Chine ou l’Italie sont en effet engagés dans des périodes de confinement plus longues dans le but de maîtriser la propagation de l’épidémie de Covid-19.
Le risque de recours des tiers en période de confinement lié au Covid-19
Notre propre analyse juridique et l’avis des directions juridiques de nos meilleurs clients promoteurs immobiliers (cf ci-dessous) est que les mesures de confinement liées à l’épidémie de Covid-19 présentent un risque de recours tardif pour les maîtres d’ouvrage qui se voient encore délivrer des autorisations d’urbanisme telles que permis de construire ou déclaration préalable pendant la période de restriction des déplacements.
En effet, une personne tierce pourrait prétendre que -en raison des mesures de confinement- il/elle n’a pas pu voir les panneaux d’affichage de permis de construire (et autres autorisations d’urbanisme) et par conséquent n’a pas pu exercer valablement son droit de recours institué par les articles R600-1 et R600-2 du code de l’urbanisme.
Nous pensons que dans le cas d’un tel contentieux, le Tribunal Administratif pourrait alors juger recevable un recours intenté au-delà du délai de 2 mois, dit de “purge” des recours de tiers.
Les délais de recours en temps "normal"
Ce risque est très significatif pour les maîtres d’ouvrage tels que les promoteurs immobiliers ou les bailleurs sociaux qui pensaient de bonne foi pouvoir programmer les étapes suivantes de leurs opérations au bout de 2 mois après l’affichage du permis pour les opérations autorisées avant ou pendant la période de confinement liée à l’épidémie de Covid-19.
Le risque pour les promoteurs immobiliers, foncières ou bailleurs sociaux est alors de voir une opération représentant plusieurs millions ou dizaines de millions d’euros compromise par un recours jugé recevable par le Tribunal Administratif en ces circonstances exceptionnelles.
Pour les particuliers, le problème est identique: l’arrivée des beaux jours et l’inactivité liée au confinement ou au chômage partiel auraient pu pousser à la réalisation de travaux de rénovation, d’extension ou de création d’annexes telles qu’un abri de jardin. Gare dans ce cas au risque de recours par un voisin mal intentionné.
L’avis des directions juridiques des promoteurs immobiliers et des avocats en droit public
Nous avons consulté les directions juridiques de nos principaux clients promoteurs immobiliers ainsi que plusieurs avocats en droit public, spécialistes du droit administratif qui régit les autorisations d’urbanisme telles que les permis de construire ou les déclarations préalables. Voici l'avis de quelques un de ces experts :
Considérer, jusqu’à nouvel ordre, que le délai de recours des tiers est suspendu pendant toute la durée de la mesure de confinement, et donc de proroger le délai d’affichage des permis de construire d’une durée équivalente à celle du confinement.
Pierre-Alain Bevalot
Directeur Juridique du Groupe European Homes
Refaire passer un huissier dès la fin du confinement, par précaution, pour faire redémarrer le délai de recours des tiers à ce moment-là.
Me Hélène Cloez
Avocate Associée et Partner au sein du cabinet LPA-CGR Avocats
Nos recommandations pour l’affichage des permis de construire pendant l’épidémie de Covid-19
A la lumière du contexte (qui peut évoluer d’un jour sur l’autre) et des avis d’experts, voici nos recommandations en notre capacité de conseil aux maîtres d’ouvrage pour la sécurisation de l’acte de bâtir:
1) Continuer à afficher les autorisations d'urbanisme dès leur notification.
L’article R424-15 stipule en effet que l’affichage doit être réalisé “dès la notification de l’arrêté” autorisant le permis ou décidant une non-opposition à une déclaration préalable. Cette obligation subsiste même en période de restrictions des déplacements.
Pour les professionnels et entreprises telles que les promoteurs immobiliers, n’hésitez pas à faire appel à des prestataires tels que Attestis si vos collaborateurs ne peuvent plus effectuer eux-mêmes les démarches d’affichage du fait des restrictions de déplacement liées au Covid-19. Attestis vous permet de programmer l'affichage de votre permis de construire en télétravail depuis votre ordinateur, et notre technologie vous permet de suivre à distance la continuité d’affichage du panneau de permis de construire.
Pour les particuliers, il est très probable que vous rencontriez des difficultés pour vous procurer les panneaux réglementaires. En effet, la plupart des grandes surfaces de bricolage et négoces en matériaux de construction ont décidé de fermer leurs magasins dès le 15 mars 2020 suite aux annonces du Premier Ministre et afin de garantir la sécurité sanitaire de leurs salariés et de leurs clients. Vous pouvez dans ce cas réaliser un panneau vous même en suivant nos recommandations (voir notre article de blog sur comment bien afficher son permis de construire)
2) Prévoir des délais rallongés
Du fait du risque juridique des recours tardifs pouvant être jugés recevables, nous pensons qu’il faut considérer que le délai de recours des tiers de 2 mois est de facto suspendu, ce qui décale tous les délais le temps que les mesures de restriction des déplacements soient levées.
[Mise à jour du 26 avril 2020] Les ordonnances du 25 mars (n°2020-306) et du 15 avril (n°2020-427) ont successivement interrompu puis suspendu le délai de recours des tiers, rétroactivement depuis le 12 mars. Le délai de retrait est lui aussi suspendu ou reporté par l'ordonnance 2020-306 du 25 mars.
Les délais de recours et de retrait sont prorogés du fait de l'épidémie de Covid-19 - la loi d'habilitation permet à de futures ordonnances de fixer rétroactivement la date de prorogation à partir du 12 mars 2020
[Mise à jour] Les ordonnances du 25 mars et du 15 avril 2020 ont apporté ces aménagements aux délais pour les permis de construire de manière formelle.
Pour les maîtres d’ouvrage professionnels, cela signifie un décalage du planning de vos nouvelles opérations le temps du confinement. En premier lieu, outre le délai de recours des tiers, les délais de retrait et de déféré préfectoral seront décalés d'autant. Ensuite, la signature des actes authentiques d’achat de terrain sera aussi décalée du fait de la condition suspensive de purge des recours de tiers, et la nécessité que l'autorisation d'urbanisme ait un caractère définitif. Idem pour l’accord de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) pour les promoteurs en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Et ceci quel que soit le secteur: résidentiel / logement, commerces, tertiaire, logistique… Enfin, selon les pratiques internes propres à chaque entreprise, un décalage de la commercialisation et des appels d’offres basés sur le DCE (Document de Consultation des Entreprises) pourra être envisagé. L’impact va être majeur sur toute la filière, avec des conséquences en cascade sur les entreprises de réalisation.
Pour les maîtres d’ouvrage particuliers, il faut aussi songer à décaler la réalisation de vos projets de travaux. Il peut s’agir de la construction d’une maison individuelle. Dans ce cas prenez dès à présent contact avec votre notaire concernant l’achat de votre futur terrain pour avoir son avis sur le report de la date de signature. Contactez aussi votre constructeur (CMI) pour connaître la disponibilité future de ses équipes une fois les mesures de confinement levées. Pour les projets d’ampleur plus modeste telles que les extensions ou la création d’annexes (abri de jardin, piscine, carport …), vous n’êtes pas soumis à la condition suspensive de purge des recours pour la réalisation de votre projet. Mais vous prendriez un risque juridique en cas de litige de voisinage. Si le confinement se prolonge jusqu’à fin avril / mi-mai, vous ne pourrez commencer vos travaux qu’en juillet-août (bon courage) ou à la rentrée de septembre.
La législation à venir sur les délais d’instruction des permis de construire et les délais de recours des tiers
Les recommandations ci-dessus sont basées sur notre analyse de la situation à la date d’écriture et pourraient évoluer en fonction de l’évolution des décisions gouvernementales.
Nous nous attendons d’ores-et-déjà à ce que des dispositions légales seront annoncées très prochainement qui viendront préciser la situation quant aux délais d’instruction des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme ainsi que concernant les délais de recours et les délais de procédure au Tribunal Administratif.
[Mise à jour du 17 avril] L'ordonnance 2020-306 du 25 mars et l'ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020 suspend ou reporte tous les délais liés aux autorisations d'urbanisme rétroactivement à partir du 12/03/2020.
En effet, le projet de loi instituant l'urgence sanitaire a été proposée par le gouvernement en conseil des ministres le 18 mars 2020 et adopté par le Parlement (Sénat et Assemblée Nationale) en procédure accélérée suite à la commission paritaire tenue le 22 mars 2020.
Projet de Loi urgence sanit... by Breizh Info on Scribd
Cette loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 prévoit notamment deux dispositions ayant un impact direct sur les permis de construire, déclarations préalables, et autres autorisations d’urbanisme. Le Titre III de la loi d’urgence sanitaire institue ainsi des “mesures d’urgence économique et d’adaptation à la lutte contre l’épidémie de Covid-19”. L’article 7 autorise le Gouvernement à prendre des mesures par voie d’ordonnances, c’est à dire des textes ayant immédiatement force de loi sans passer par un débat préalable au Parlement. Parmi ces mesures on retiendra notamment les deux suivantes :
III-7-I-2°-a) : le Gouvernement est autorisé à prendre “toute mesure: (...) adaptant les délais et procédures applicables au dépôt et au traitement des déclarations et demandes présentées aux autorités administratives, les délais et les modalités de consultation du public ou de toute instance ou autorité, préalables à la prise d’une décision par une autorité administrative et, le cas échéant, les délais dans lesquels cette décision peut ou doit être prise ou peut naître ainsi que les délais de réalisation par toute personne de contrôles, travaux et prescriptions de toute nature imposées par les lois et règlements, à moins que ceux-ci ne résultent d’une décision de justice ;”
Les conséquences des futures ordonnances prises en application de cette partie de la loi pourront être multiples pour les promoteurs immobiliers et les particuliers maîtres d’ouvrage: délais d’instruction des demandes de permis rallongés, rallongement du délai d’accord tacite en l’absence de réponse du service d’urbanisme, report des enquêtes publiques préalables à la création d’Installations Classées Pour l’Environnement (ICPE) telles que les entrepôts logistiques ou les ensembles immobiliers de grande ampleur.
III-7-I-2°-b) : le Gouvernement est autorisé à prendre “toute mesure: (...) adaptant, interrompant, suspendant ou reportant le terme des délais prévus à peine de nullité, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, déchéance d’un droit, fin d’un agrément ou d’une autorisation ou cessation d’une mesure, à l’exception des mesures privatives de liberté et des sanctions. Ces mesures sont rendues applicables à compter du 12 mars 2020 et ne peuvent excéder de plus de trois mois la fin des mesures de police administrative prises par le Gouvernement pour ralentir la propagation de l’épidémie de covid-19”
La conséquence directe d’une ordonnance à venir du Ministère de la Justice en application de ce dernier alinéa devrait être la suspension du délai de recours des tiers pour tous les permis de construire accordés depuis début janvier. Dans tous les cas, toutes les autorisations d’urbanisme affichées depuis le 12 janvier seront concernées (prorogation à partir du 12 mars, moins les deux mois de délai de purge des recours de tiers). Selon nos informations, ces ordonnances devraient être prises le 24 mars 2020.
[MISE à JOUR] L'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 a aménagé tous les délais juridiques et l'ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020 suspend le délai de recours des tiers et le délai de déféré préfectoral pour les autorisations d'urbanisme rétroactivement à partir du 12/03/2020.
Attestis reste opérationnel pour l’affichage de vos permis de construire pendant l’épidémie de Covid-19
Dans cette période difficile, Attestis a pris ses dispositions pour préserver la santé de ses collaborateurs et prestataires tout en garantissant une continuité de service à ses clients.
Depuis le 17 mars, tous les salariés de l’entreprise sont en télétravail, et restent joignables par les canaux habituels (interface de support, email). En ce qui concerne la production de nos panneaux connectés, nous travaillons avec nos fournisseurs afin de garantir la continuité de nos approvisionnements et de notre production. Nous allons dans les prochains jours adapter notre plateforme pour les promoteurs immobiliers et celle pour les particuliers afin de gérer la suspension des délais de recours.
Concernant l’expédition de nos QRCodes à nos clients particuliers, nous sommes soumis aux aléas de l’acheminement par La Poste, qui reste toutefois opérationnel.
Concernant l’installation de nos panneaux connectés pour la promotion immobilière, nos prestataires de pose sont désormais munis des attestations et justificatifs de déplacement professionnel dérogatoire requis par les forces de l’ordre. S’agissant de missions ne pouvant être réalisées en télétravail et ne nécessitant pas de contact avec d’autres personnes, la pose de nos panneaux reste donc toujours possible sans risque pour nos prestataires. Cependant, au vu de l’engorgement des prestataires de transport, nous ne pouvons plus garantir un délai de pose sous 2 jours ouvrés. S’agissant des constats d’huissiers, la situation est similaire à celle de nos installateurs.
Nous saluons ici le professionnalisme et le soutien de ces prestataires et partenaires.
