Vous avez obtenu votre permis de construire et vous êtes sur le point de commencer vos travaux ? N’oubliez surtout pas d’afficher ce permis de construire dès l'obtention de l'autorisation (permis de construire ou déclaration préalable), puis pour une durée continue de deux mois. Non seulement c’est obligatoire, mais cela vous prémunit contre toutes sortes de désagréments, voire de contentieux. Nous vous expliquons pourquoi.
Les obligations liées à l'affichage du permis
de construire
En application des dispositions de l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme, vous êtes tenu d’afficher sur votre terrain le permis (ou la déclaration préalable) qui vous a été délivré.
Dans la mesure où vous êtes le bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme, vous devez afficher un extrait de cette autorisation sur votre terrain. Cet affichage sert de point de départ à ceux qui souhaiteraient contester – pour des raisons légitimes et sérieuses – votre permis de construire. Le voisin mécontent a un délai de deux mois pour faire valoir son préjudice.
Durée d’affichage : ce que dit la loi
Le délai d'affichage du panneau est défini par l’article R.600-2 du Code de l'urbanisme. Le délai de recours des tiers est de deux mois à partir du premier jour de l'affichage, qui doit être continu. Le panneau doit ensuite rester installé pendant toute la durée des travaux.
Durant le délai de recours des tiers, il appartient à la personne qui a affiché le panneau d'apporter la preuve de l'affichage continu.Défaut ou absence d’affichage : ce que vous risquez
Sachez tout de même que l’absence d'affichage sur votre terrain n’a pas de conséquence sur la légalité de votre permis de construire. En effet, l’affichage ne conditionne pas la régularité du permis mais son opposabilité aux tiers.
En effet, à défaut d'affichage, votre permis peut être contesté jusqu'à 6 mois après l'achèvement des travaux, formalisé par le dépôt de la Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)…
Le panneau de permis de construire
Le permis de construire, comme toute autorisation d'urbanisme (telles que déclaration préalable, permis de démolir ou permis d'aménager), prend la forme d'un arrêté. Ce dernier indique :
Bon à savoir
Les permis de construire sont affichés en mairie dans un délai maximum de 8 jours à partir du moment où ils ont été délivrés.
Vous devez alors afficher un extrait de cette autorisation sur votre terrain au moyen d’un panneau :
au moment de la notification de l'arrêté ;
ou à la date à laquelle le permis est obtenu (notamment en cas de non-réponse du service instructeur, qui vaut accord tacite).
Où trouver un tel panneau ? Dans les magasins de bricolage ou dans les négoces en matériaux. Vous pouvez également le faire réaliser chez un imprimeur.
Si vous fabriquez vous-même (ou faites fabriquer sur mesure) votre panneau, attention de ne pas le faire trop petit ! En effet, ce panneau rectangulaire doit au minimum mesurer 80 cm.
La plupart des fournisseurs ont adopté une taille « standard » de 80 cm x 120 cm. La réponse du 17 avril 2018 faite par le Ministère de la Cohésion des Territoires à la question écrite n°1439 a clarifié la régularité des panneaux du commerce mesurant exactement 80 cm de largeur. Ces panneaux d’exactement 80 cm sont tout à fait conformes.
Le contenu du panneau d’affichage
Le panneau doit indiquer, clairement et lisiblement, pendant toute la durée du chantier :
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau », art. R.600-2 du Code de l'urbanisme.
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours », art. R.600-1 du Code de l'urbanisme.
Il faut noter que l’affichage protège le bénéficiaire du permis puisque l’article R.600-1 oblige les contestataires à l’avertir d’un recours éventuel dans un délai maximum de 15 jours, sous peine d’irrecevabilité du recours.
Selon les spécificités de votre projet, votre panneau est soumis à des obligations supplémentaires.
Si votre projet prévoit des constructions, vous devez mentionner :
la surface de plancher ;
la hauteur, en mètres et par rapport au sol, de la construction.
Si vous projetez de construire un lotissement, vous devez indiquer le nombre maximum de lots prévus.
Si votre projet implique une démolition, la surface du bien à démolir doit être mentionnée.
Dans les grandes villes, l’adresse exacte du bâtiment de la mairie dans lequel se trouve le dossier de permis de construire doit être précisée.
Quelques conseils pratiques pour une lisibilité continue !
Où placer l’affichage de son permis de construire ?
Une fois le panneau acheté, placez-le sur votre terrain de façon à ce que les renseignements qu'il contient soient clairement lisibles de la voie publique pendant toute la durée du délai de purge des recours, et ensuite pendant tout chantier. Cela vous semble contraignant ? C’est pourtant la stricte application de l’article A.424-18 du Code de l’urbanisme. Il est indispensable que le panneau de permis de construire soit posé à proximité d'une voie ouverte au public.
En effet, l’affichage sur un panneau placé sur la voie publique est le moyen privilégié pour les voisins de savoir qu’un permis de construire a été accordé. (Ils peuvent aussi consulter l'avis de dépôt de votre demande et l'arrêté accordant ou refusant le permis, tous deux affichés en mairie).
L'affichage du panneau de permis de construire ne doit donc pas être positionné à l'intérieur de votre parcelle, loin de la limite de votre terrain, mais au contraire sur la limite elle-même, visible depuis la rue. Ceci est important pour pouvoir justifier de la non-recevabilité de recours des tiers intentés tardivement. La jurisprudence a souvent mis en avant comme argument le choix délibéré du pétitionnaire de ne pas afficher le panneau à la vue du plus grand nombre !
N’oubliez pas que c’est à partir du moment où le panneau est affiché sur votre terrain que votre projet de construction peut être contesté. Si un voisin se sent lésé, il a alors deux mois pour contester la décision d’urbanisme.
Preuve d’affichage et panneau connecté
S’assurer que votre affichage est conforme permet d’éviter les contestations. Et ce n’est pas tout : il s’agit aussi d’accumuler des preuves de ce bon affichage au cas où quelqu’un viendrait à en contester la conformité ou la continuité.
Des solutions digitales existent, notamment celle que nous proposons chez Attestis pour les entreprises telles que les promoteurs immobiliers, les bailleurs sociaux ou les développeurs d’énergies renouvelables.
Notre plateforme de services en ligne, simple d’utilisation, permet de déléguer et centraliser la gestion de votre affichage, de son installation à sa constatation par un huissier.
Quant à notre panneau géolocalisé et connecté, il permet la surveillance en temps réel de votre affichage. Autant de solutions qui sécurisent votre investissement et apportent la preuve de l’affichage de votre permis de construire.
En effet, s’il y a contentieux, et sans cette preuve, l’affichage sera généralement considéré comme inexistant par les juridictions.
Le constat d’affichage par huissier
Sans constatation, ce sera votre parole contre celle du voisin ayant déposé un recours.
Il revient en effet au bénéficiaire du permis de construire de démontrer la conformité, la continuité et la durée de l’affichage s’il veut faire reconnaître un recours présenté par un tiers comme tardif (et donc irrecevable).
À cet égard, ne pas afficher ou mal afficher votre permis de construire présente un risque : tant que le permis peut être contesté par un tiers, la sécurité juridique du permis n’est pas assurée.
Or, le Code de l’urbanisme et les textes réglementaires associés (décrets, arrêtés ...) fixent à six mois après l’achèvement des travaux le délai au-delà duquel un tiers ne peut plus contester un permis délivré, si le délai initial de deux mois d’affichage continu ne peut pas lui être opposé.
Si votre voisin introduit un recours avant l’expiration de ces six mois suivant le dépôt de la DAACT et qu’on lui donne raison, cela peut conduire à l’annulation de votre permis de construire… Le risque est d’avoir à démolir votre construction puisque, rétroactivement, elle sera considérée comme n’ayant jamais été autorisée. Notons aussi que construire sans autorisation est jugé comme un délit.
Parmi les autres méthodes de preuve possibles, vous pouvez faire appel à des voisins. Dans ce cas, ils rédigent une attestation sur l'honneur sur papier libre, qu’ils pourront éventuellement compléter par des prises de vues (photos).
Une réglementation évolutive
Comme vous vous en doutez certainement, les obligations liées à l’affichage de votre permis de construire ne sont pas les mêmes aujourd’hui qu’hier.
Par exemple, l'arrêté du 24 mai 2018 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, qui modifie le Code de l'urbanisme entré en vigueur le 4 juin 2018, a :
supprimé l'obligation de mentionner sur le panneau la date d'affichage en mairie ;
restreint les délais de procédures de recours au Tribunal Administratif.
L'obligation de mentionner la date d'affichage en mairie avait précédemment été établie par l'arrêté en date du 30 mars 2017 (en vigueur le 1er juillet 2017). Celui-ci stipulait en outre l'obligation de mentionner sur le panneau le nom de l'architecte à l'origine du projet – une disposition qui elle reste en vigueur.
Nous le rappelons à nouveau : la méconnaissance du formalisme relatif à l’affichage et à la preuve de votre panneau de permis a une incidence. Si l’affichage sur votre terrain est incomplet ou discontinu, le recours de deux mois contre votre permis de construire ne commence pas à courir et des recours peuvent être intentés jusqu'à six mois après l'achèvement des travaux. Vous avez donc tout intérêt à tenir compte de ces dispositions.
